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Compte d'exploitation par Immeuble

Le module REFX (pour rappel: REFX n'est plus une IS: Industry Solution depuis la 4.6) est parfaitement intégré au coeur système SAP ECC. De ce fait, tous les objets REFX de la vue Economique sont des objets analytiques par nature.

Ces derniers sont toujours imputés en réel lors des engagements de dépenses ou de recettes car il est impossible de les imputer statistiquement, du fait qu'un Bien immobilier n'est jamais statistique par nature.


De ce fait lors d'une dépense dans MM (ou FI) ou d'une Recette dans FI, si l'on souhaite au final disposer d'un compte d'exploitation par immeuble, il est nécessaire d'imputer analytiquement la charge ou le produit sur un objet REFX.

Mais, si pour des besoins liés à la conception client, l'imputation sur un autre objet analytique en réel est nécessaire, alors il ne sera pas possible d'imputer sur l'objet REFX et donc le client se privera du compte d'exploitation par immeuble. Ce qui est extrêmement dommageable dans l'optique d'une poiltique immobilière efficace, car aucune analyse de rentabilité ne pourra être effectuée avant une cession par exemple.

Dans le cas, où il serait décidé d'imputer statistiquement sur un autre objet que le bien immobilier, alors il faudra aussi veiller à ce que le centre de coûts (par exemple) soit lié au même centre de profit que le bien Immobilier. 

Le principe est le même dans le cadre du décompte de charges. Si l'imputation sur Unité de décompte lors de la recette ou de la dépense s'avère impossible du fait que le client souhaite imputer en réel sur un autre objet que l'objet REFX, alors le décompte de charges sera impossible à mettre en oeuvre.


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LUM: Gestion du foncier et des parcelles

La solution LUM (Land Use Managment) est un outil spécifiquement adapté à la législation Allemande. 
Des améliorations fonctionnelles doivent y être apportées afin de répondre à la législation Française mais aussi aux Us et Coutumes et/ou Jurisprudence.

Sauf avis contraire du client ayant été averti de ces faits, il n'est pas fonctionnellement envisageable de présenter cette solution comme répondant aux besoins Français.

Une étude est actuellement menée pour adapter LUM à la France et ce avec un client "Pilote"



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CMPP: Conseil de Modernisation des Politiques Publiques

 

Article issu des RGPP.
Cliquez ici pour accéder au texte dans sa globaliét : texte

La politique immobilière

 
Quels sont les objectifs de cette politique ?
 
L’État doit être un propriétaire immobilier rationnel, qui gère son important patrimoine (44,3 milliards d’euros) de manière efficiente. Les principales lignes directrices de cette politique patrimoniale doivent être :
- de meilleures conditions de travail pour les fonctionnaires,
- une meilleure qualité du service public,
- un moindre coût.
 
À ces objectifs s’ajoutent l’utilisation d’une partie des ressources foncières pour la construction de logements et la promotion du développement durable, par des immeubles de Haute Qualité Environnementale (HQE).
Cette gestion plus efficiente des actifs immobiliers doit concerner l’État, mais aussi ses opérateurs.
 
Pourquoi changer ?
 
La fonction de propriétaire a été trop longtemps éclatée entre les administrations, qui agissent comme des « quasi-propriétaires ».
 
La gestion immobilière opérée par le domaine était par ailleurs insatisfaisante. Le propriétaire doit être unique pour allouer et, le cas échéant, réallouer les biens entre les différents services qui les occupent pour y remplir leurs missions.
 
Or, la gestion immobilière actuelle reste contrainte par les inégalités de répartition. Lors des opérations de cession, la marge de 15 % affectée au désendettement est insuffisante. Certains bâtiments domaniaux sont vides ou mal utilisés, alors que d’autres services, mal dotés, sont locataires. Le propriétaire doit veiller à ce que le patrimoine soit toujours utilisé avec la meilleure efficience en surface et en coût. L’occupation d’un bien immobilier a en effet un coût en capital immobilisé. Or, les ratios d’occupation constatés dans les administrations sont très hétérogènes et bien trop élevés au regard des standards privés et même de la cible au sein de l’État (12 m²/agent). En effet, l’immobilier ne coûtait rien, avant la mise en place des loyers budgétaires, sauf quelques crédits de fonctionnement, insuffisants pour un patrimoine préservé. Le propriétaire entretient ses biens, pour préserver durablement leur valeur. Les administrations ne le font pas suffisamment.
 
Quelles sont les orientations de la réforme ?
 
Les outils nécessaires à la bonne gestion du patrimoine public sont maintenant disponibles pour assurer une telle gestion, notamment :
-       le code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) ;
-       le tableau général des propriétés de l’État (TGPE), qui recense les biens à leur valeur de marché ;
 
-       les loyers budgétaires, calqués sur les loyers de marché, qui sont déjà applicables en 2008 dans 26 départements, dont toute l’Ile-de-France et les 10 plus grandes agglomérations ;
 
-       des procédures rapides et efficaces de cession par appel d’offres des immeubles et terrains devenus inutiles ou inadaptés, qui permettent une très bonne valorisation de ces biens ;
 
-       une garantie de la qualité des opérations, grâce au rôle de contrôle qu’assurent la commission indépendante de transparence et le conseil de l’immobilier de l’État. Ce dernier est composé de professionnels du secteur et est présidé par un parlementaire : il assume une fonction de surveillance et de conseil.
 
Il faut donc désormais développer une véritable fonction de propriétaire, qui contractualise avec les occupants, qui fait payer des loyers correspondant à la valeur de marché des biens occupés, qui veille à l’entretien. C’est le modèle qu’ont suivi de nombreux États étrangers, comme les gouvernements fédéraux en Allemagne et au Canada. C’est également le mode de fonctionnement immobilier de grands opérateurs publics français, comme La Poste. Ceci implique que le service France domaine, créé en 2005, soit désormais doté de tous les attributs de cette fonction.
 
Quelles sont les premières décisions adoptées ?
 
- Les besoins immobiliers des administrations, retracés dans les schémas prévisionnels de stratégie immobilière (SPSI), seront mieux appréhendés sur tout le territoire, en fonction des orientations définies par la RGPP pour chaque administration, notamment en termes d’effectifs et de missions. Une nouvelle version sera réalisée par les administrations centrales pour mai 2008. En province et au-delà des départements déjà concernés, l’exercice sera généralisé à tous les départements (diagnostic en 2008 et stratégie en 2009).
 
- La notion juridique d’affectation, qui rigidifie excessivement la gestion immobilière, sera remplacée par des quasi-baux publics, révisables et qui définiront les obligations de chaque partie (loyer, entretien). La partie réglementaire du CG3P sera modifiée en ce sens.
 
- Le taux de retour sur cessions devra donc être remplacé par un dispositif qui soit plus équitable, plus mutualisé et plus profitable pour les finances publiques, tout en restant incitatif à une bonne gestion immobilière.
 
- Le patrimoine détenu ou remis en dotation aux grands opérateurs devra continuer à être recensé et faire l’objet de la même politique de dynamisation, pour responsabiliser les opérateurs sur sa valeur, surtout lorsque ces opérateurs perçoivent une subvention d’équilibre.
 
- La généralisation des loyers budgétaires sera achevée.
 
- Des modes innovants et dynamiques de valorisation du patrimoine immobilier vont être mis en œuvre, en s’appuyant sur l’expérience d’autres acteurs, publics et privés.
 
Quels sont les avantages attendus ?
 
La modernisation de la gestion immobilière aura ainsi franchi le pas de sa véritable unification, qui est la clef de son efficacité, et de sa séparation avec l’occupant. L’État propriétaire pourra faire des arbitrages au sein de l’ensemble de son patrimoine, avec une vraie mutualisation des recettes et des dépenses, pour améliorer globalement la gestion du parc immobilier, sans être lié par les anciennes inégalités de répartition. La concentration de la fonction de propriétaire permettra de professionnaliser cette fonction en recourant davantage à des compétences existantes dans le secteur privé.
 
L’État disposera ainsi de surfaces moins importantes, plus fonctionnelles, moins chères, mieux entretenues.
 
 
Quel est le calendrier de mise en œuvre ?
 
Les modalités de mise en œuvre seront définies au cours des prochains Conseils de modernisation des politiques publiques. Ils s’appuieront notamment sur les conseils techniques demandés au conseil de l’immobilier de l’État, en matière de mode de calcul des loyers budgétaires et les conditions de la mise en œuvre de la politique d’entretien.
Le dispositif devra être opérationnel au 1er janvier 2009.
 

 

La vue économique

La vue juridique et occupation appelée « Vue économique » est obligatoirement rattachée à une société au sens SAP du terme et :
  • représente :
    • l’Unité Economique : miroir du site de la vue architecture
    • le Bâtiment : un immeuble, une fraction d’immeuble, ou un ensemble immobilier (bâti et/ou non bâti) situé dans une même commune (ou pas) occupé par plusieurs services internes ou tiers externes. Le bâtiment peut être créé à partir de la vue architecture et donc de l’inventaire physique. Un bâtiment est rattaché à une Unité économique.
    •  le Terrain : c’est une ou plusieurs parcelles regroupées sous un même objet immobilier. Ce terrain peut être créé à partir de la vue architecture et donc de l’inventaire physique. Un terrain est rattaché à une Unité économique.
    • les parcelles.
·       le POOL SPACE ou « Regroupement de surfaces » est un agrégat de 1 à n type de surfaces d’un ou de plusieurs bâtiments ou partie de bâtiments de l’inventaire physique sans duplication du référentiel physique. En cas d’états d’entretien ou de dates de construction très différents, il y a aussi lieu de créer des occupations distinctes.
  • la notion de Surface Louée est un découpage du « Regroupement de surfaces » afin de gérer tous les « occupants » d’un même bâtiment ou d’une même « occupation », dans les cas où :
    • le bâtiment ferait l’objet d’un « zonage » ;
    • il serait souhaitable de distinguer le type de surface occupée pour un même type d’occupation.
  • Le contrat immobilier. Ce dernier est l’association:
    • d’objets loués avec un tiers client ou centre de coût (possibilité de gérer des contrats rattachés à des EOTP ou Ordre CO) dans le cadre des contrats de location ou d’occupation valorisée ou pas.
    • d’objets RE avec des tiers fournisseurs dans le cadre des prises à bail ou des contrats fournisseurs
    • d’un compte général pour gérer la notion d’abonnement. Ne pas confondre charges ou produits abonnés avec les CCA et PCA.
    •  Tout autre contrat.
Le contrat comporte aussi les clauses financières et administratives relatives à la notion de contrat immobilier pur comme : le bail, le contrat de location, le dépôt de garantie, le cautionnement, le contrat multitechnique fournisseur….. Voici quelques données essentielles à la gestion du contrat :
·       la durée,
·       la date d’effet du bail,
·       la méthode de révision,
·       la méthode de résiliation du fait du preneur ou du bailleur,
·       la date d’emménagement,
·       A échoir ou échu,
·       la périodicité du loyer,
·       l’ensemble des conditions financières (appelées condition)
·       le ou les partenaires liés au contrat (preneur, payeur, payeur divergent….)
  • permet notamment:
    • l’affectation et l’occupation du bien,
    • la visibilité sur l’utilisation effective du parc immobilier (optimisation de l’utilisation des locaux),
    • La gestion des charges et décompte de charges
    • La comptabilité des contrats
    • La gestion analytique (compte de résultat par immeuble par exemple)
    • la préparation des opérations de cession en lien avec l’application de gestion des immobilisations. Les fiches immobilisations sont reliées aux objets de la vue utilisation et ce au niveau désiré : Bâtiment, regroupement de surface, surface louée.
    • Etc… voir article sur gestion des baux et gestion de l’occupation.
 

Utilité de la vue architecture de SAP REFX

La vue Inventaire Physique appelée « Vue architecture » est indépendante de la société SAP et : 
  • représente :
    • les fonctions, les parties et les caractéristiques d’un objet supérieur (p.ex. une situation, un bâtiment ou un terrain) au sein d’une hiérarchie avec un ou plusieurs de ses objets subordonnés (p.ex. un étage ou une pièce). Cette structure comporte plusieurs objets et plusieurs niveaux qui sont reliés les uns aux autres. L’utilisateur est libre de définir la granularité de la hiérarchie, la dénomination des objets ainsi que toutes les informations gérées à chaque niveau. En fonction des besoins de chaque client (ou de la complexité de chaque site pour un même client) la granularité des biens sera plus ou moins importante.
    • la structure naturelle d’un objet immobilier, en tenant compte de toutes les modifications chronologiques influençant son utilisation dans la vue économique. Par exemple : modification des surfaces dans les zones rétro cédées à des tiers ou occupées par un service.
    • toutes les informations physiques et architecturales relatives à des pièces, des surfaces ou des unités fixes sans que ces biens aient leur pendant dans la vue économique.
    • tous les partenaires affectés à chaque objet et chaque niveau de la hiérarchie sachant qu’un partenaire dispose de 1 à n rôles. Par exemple, il est possible au niveau de la vue architecture de rattacher le partenaire avec le rôle Propriétaire et le partenaire avec le rôle Opérateur. L’opérateur pouvant aussi disposer du rôle propriétaire pour un bien occupé par l’état, qu’il conviendrait de décrire dans les 2 vues.
  • permet :
    • de recenser les ensembles immobiliers complexes d’un seul tenant situé dans un même département et aussi de décrire une seule fois le bien immobilier et ce, indépendamment des « occupants ».
    • de générer, comme cela peut être fait aussi via la vue économique, les postes techniques dans le module PM.
    • de lier ces biens immobiliers à un système SIG.
La vue Architecture peut être mise en place avant ou après la vue économique. Ces deux vues peuvent être liées mais ce n’est pas obligatoire.
Dans quels cas l’utilisation de la vue architecture est elle fortement conseillée :
  • connexion à un système graphique
  • utilisation du module Maintenance. En effet, bien qu’il soit possible de lier (voire de générer à partir des objets REFX) la vue économique au module PM, il est fortement conseillé de faire cette liaison à partir de la vue architecture. En effet, cette dernière est la seule qui représente architecturalement et en détail l’inventaire physique immobilier. Cette liaison trouve tout son sens pour les hopitaux, centre de recherche, complexes immobiliers….ainsi que tous les ERP (Etablissement recevant du public)
  • lorsque la vue économique est dérivée de la vue architecture, certaines données sensibles, comme les mesurages, sont héritées de la vue architecture. Ceci évite des doubles saisies et d’éventuelles erreurs. Lorsque l’on modifie une mesure d’un objet architecture, le système effectue des contrôles de cohérence dans la vue économique, par exemple : surface louée de la vue économique <= surface louable de la vue architecture.
 

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