La loi de simplification du droit du 17 mai 2011 a institué un indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pouvant désormais servir de référence à la révision des baux professionnels autres que les loyers commerciaux, à la place de l’indice du coût de la construction (ICC) actuellement utilisé. Un décret paru ce matin au Journal officiel fixe les règles de composition et de calcul de ce nouvel indice. Le texte précise que son champ d’application recouvre « les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques ». Le recours à l’utilisation de ce nouvel indice de référence est conditionné par l’accord des parties au bail professionnel, lesquelles auront donc le choix entre celui-ci et l’ICC. Pour mémoire, un autre indice alternatif – l’ILC – a été institué pour les activités commerciales et artisanales.

Source http://www.patrimoine.com/

Extrait du conseil des Ministres 20 avril 2011

 LA POLITIQUE IMMOBILIERE DE L’ÉTAT

Le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’État, porte-parole du Gouvernement, a présenté une communication relative à la politique immobilière de l’État.

Dans le cadre de la révision générale des politiques publiques (RGPP), l’Etat a profondément réformé la gestion de son patrimoine immobilier, en confiant au ministre du budget, chargé du domaine, la responsabilité de représenter l’Etatpropriétaire et de définir la politique immobilière de l’Etat et de ses opérateurs.

Le recensement du patrimoine a permis son évaluation à environ 100 milliards d’euros : le patrimoine immobilier de l’Etat, contrôlé par les administrations, s’élève à 67,8 milliards d’euros au 31 décembre 2009 ; celui contrôlé par ses opérateurs s’établit à 42 milliards d’euros.

Il a aussi conduit à la mise en place de Schémas pluriannuels de stratégie immobilière (SPSI), d’abord dans les administrations centrales, puis dans les services déconcentrés, permettant la cession de 750 sites, la libération de 500 000 m² et la mise en oeuvre de nouveaux projets ambitieux. La très grande majorité des opérateurs de l’Etat (hors universités) aura présenté

un SPSI à l’été 2011. S’agissant des universités, ce travail se réalise parallèlement au renforcement de leur autonomie et de leur professionnalisation. L’opération de recensement sera également finalisée d’ici l’été 2011 pour les 41 autorités administratives indépendantes. Enfin, ce travail va commencer pour les biens de l’Etat à l’étranger.

Des normes de dépenses immobilières ont été appliquées pour réduire les surfaces occupées (12 m² par agent) et le coût de l’immobilier pour l’Etat (plafond de 400€/m²/an pour

les locaux loués à Paris) permettant une économie de 190 M€ par an.

Ainsi, entre 2007 et 2010, les surfaces occupées par les administrations ont diminué de 330 000 m², soit près de 3% des surfaces de bureaux occupées par l’Etat (12 millions de m²

au total) ce qui représente une économie en année pleine de l’ordre de 160 millions d’euros. Depuis 2010, les renégociations des baux ont conduit à une économie annuelle de l’ordre de 30 millions d’euros.

Des normes de loyer maximal pour les principales villes et zones urbaines de 17 départements de France seront désormais applicables (ex : 350 € dans les Hauts-de-Seine,

210 € à Lyon, 150 € à Bordeaux…). La politique immobilière passe également par la

cession de biens qui ne sont pas nécessaires à la mise en oeuvre d’un service public.

Depuis 2005, plus de 3,6 milliards d’euros de produits de cession ont été encaissés par l’Etat. Sur cette période, plus de 500 M€ de ces produits de cession ont été affectés au désendettement de l’Etat. L’objectif de produits de cession est fixé à 400 M€ pour 2011.

Enfin, l’Etat a mis en place une véritable politique d’entretien de ses bâtiments, afin de maintenir leur valeur immobilière et ainsi de s’engager dans une politique patrimoniale

durable. A ce titre 169 M€ ont été inscrits dans la LFI 2011.

Anciennes valeurs de l'Indice de Révision des Loyers. Les valeurs de l'IRL utilisées jusqu'au 10 février 2008, si vous souhaitez rattraper l'indexation des 5 dernières années.

Indice du coût de la construction (ICC). Les valeurs de l'indice utilisé notamment dans la plupart des baux commerciaux et professionnels.

Indice du coût de la construction moyen (ICCM). Pour les baux prévoyant une révision de loyer à partir de l'ICCM.

Indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice peut être utilisé pour les baux commerciaux (bail 3/6/9 ou bail dérogatoire).

Pour en savoir plus, consultez cette dépêche en cliquant ici

 L’INS EE  a calculé l’ILC du 4^ème trimestre 2009: 101,07.

Sur un an, cet indice diminue de -1,88% (la base 100 de l’indice ILC ayant été fixée par l’INSEE au 1^er trimestre 2008). Cette baisse a été en partie engendrée par la baisse de l'ICC(Indice du Coût de la Construc tion), dont la variation atteint -1,05%.

Pour rap pel:

L'article 47 de la loi de modernisation de l'économie (du 4 août 2008, n°2008-776) , a créé un nouvel indice pour l’indexation des loyers commerciaux, qui pourra être choisi par les parties en alternative à l’indice du coût de la construction, dont la hausse ces dernières années a été importante. L’objectif principal de la mise en place de ce nouvel indice est donc de limiter la hausse annuelle du loyer que les propriétaires - bailleurs sont autorisés à appliquer à chaque date anniversaire du bail.

La première évolution de l’indice des loyers commerciaux a été publiée par l’INSEE le 7 novembre 2008.

Elle correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

 
Calculé sur une base 100 au 4ème trimestre 1998, il atteint 115,2 au 1er trimestre 2008, contre 113,37 pour la même période en 2007, soit une augmentation annuelle, sur ces quatre trimestres, de 1,81% (contre 1,36% au 4ème trimestre 2007 et 1,11% au 2ème trimestre 2007).

Le décret n° 2008-1139 précise la composition de ce nouvel indice et son champ d’application
L’indice des loyers commerciaux se compose :

• Pour 50 % de l’indice des prix à la consommation
• Pour 25 % de l’indice du coût de la construction
• Pour 25% de l’indice du chiffre d’affaire du commerce de détail

Il s’applique aux

• activités commerciales y compris celles exercées par les artisans  à l’exclusion des « activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques,
• activités industrielles au sens de l'article L. 110-1 (5°) du code de commerce. »
  
  

Autres modifications introduites par la loi :

• Pour conclure ou renouveler un bail, seul l’exploitant du fonds est tenu d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants, ou au répertoire des métiers (RM) pour les artisans, alors qu’auparavant, s’il y avait plusieurs locataires ou si le bail était consenti à plusieurs personnes en indivision, non exploitants du fonds, tous étaient soumis à l’obligation d’immatriculation.
• En cas de décès du titulaire du bail, celui-ci reste valable le temps du règlement de la succession par les héritiers ou ayants-droit.
• Une disposition expresse dans le bail n’est plus nécessaire pour permettre la conclusion d’un bail commercial par les professionnels libéraux, désormais prévue par la loi.
• Le délai pour quitter le local commercial, suite à un refus de renouvellement du bail par le propriétaire, est porté de 15 jours à 3 mois après le versement de l’indemnité d’éviction.

Le décret d'application de l'indice des loyers commerciaux vient de paraître (décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008, JO du 6). Il précise, notamment, les activités concernées par le nouvel indice optionnel ainsi que ses modalités de calcul.

DECRET
Décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux

I. - L'indice représentatif de l'évolution des prix à la consommation est l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers concernant l'ensemble des ménages et relatif à la métropole et aux départements d'outre-mer publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Dans le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est utilisée la moyenne de l'indice sur douze mois consécutifs, le dernier mois correspondant au dernier mois du trimestre pour lequel est calculé l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette moyenne (mIPCL) est exprimée en retenant la référence 100 pour la moyenne relative au premier trimestre 2008.

II. - L'indice représentatif de l'évolution des prix de la construction neuve est l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE.

Dans le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est utilisée la moyenne de l'indice sur quatre trimestres consécutifs, le dernier trimestre correspondant au trimestre pour lequel est calculé l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette moyenne (mICC) est exprimée en retenant la référence 100 pour la moyenne relative au premier trimestre 2008.

III. - L'indice représentatif de l'évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail est l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail, en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables (ICAVaCD) publié par l'INSEE.

Dans le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est utilisée la moyenne de l'indice sur douze mois consécutifs, le dernier mois correspondant au dernier mois du trimestre pour lequel est calculé l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette moyenne (mICAVaCD) est exprimée en retenant, à chaque calcul, la référence 100 pour la moyenne relative au premier trimestre 2008.

IV. - Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si l'une des composantes est modifiée postérieurement à la publication d'un indice un trimestre donné, ces modifications ne seront pas prises en compte pour rectifier l'indice déjà publié. Les indices relatifs aux trimestres antérieurs à la première publication sont aussi calculés à partir de l'ensemble des dernières valeurs connues des différentes composantes, à la date de la première publication.

Chaque composante, définie aux I, II et III de l'article 2, intervient dans le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux selon la formule de pondération suivante :
Indice trimestriel des loyers commerciaux = 50 % mIPCL + 25 % mICC + 25 % mICAVaCD
Les différents calculs sont effectués de façon exacte sans passage intermédiaire par des arrondis. L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales, les variations étant calculées par référence aux valeurs publiées.

•  identifier chaque immeuble:
•  Etablir sur des bases objectives et standardisées le niveau de maintenance de l'immeuble et de ses équipements:
• Synthétiser les informations dans un rapport de diagnostic:
• Optimiser la répartition des crédits de maintenance entre les immeubles
• Suivre l'évolution des états de santé au fil du temps

Les originalités :

• l'utilisation d'une nomenclature standard des parties d'ouvrage et équipements, qui garantie l'homogénéité des diagnostics et de leur exploitation ultérieure,
• des aides au diagnostic par référence à des listes mentionnant des constatations-types,
• la prise en compte du vieillissement des parties d'ouvrage et équipements sur leur courbe de durée de vie,
• l'utilisation d'une bibliothèque d'ouvrages avec prix unitaires,
• une liste type des objectifs d'amélioration: accessibilité, accueil-communication, adapatations d'usage, confort, gestion-exploitation-maintenance, maîtrise de charges, protection de l'environnement, sécuriét-sûreté,
• la possibilité d'éditer un plan pluriannuel de maintenance,
• La synthétisation des résultats sur une feuille faisant clairement apparaître les points forts et les points faibles de l'immeuble, grâce à un profil très facile à interpréter,
• L'automatisation de la production et de l'édition du rapport de diagnostic (généré dans MS Excel),
• Une méthodologie de collecte de données précise,
• Une formation à l'utilisation de l'outil facile